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汉中市民选房指南

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四品知府

百姓币
1250 枚
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2008-9-15
发表于 2011-5-7 00:35:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
汉相地产认为:购房者的成熟是推动房地产业发展的重要力量。汉相地产根据汉中楼市的特点,特别是较普遍的“硬伤”和“卖点”,并结合自身认识,特推出“汉中市民选房指南”,希望对广大市民选房有所帮助,同时对开发商产品策划有所启益。为方便记忆,我们将其总结为“看房看人防忽悠”,其中以“看房”为主,在此从三个方面展开论述。

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一、如何看房?

选房要考虑的因素较多,主要有地段、品质和价格以及后续居住成本等,具体到“看房”,主要指住宅的品质,其中涉及的因素也较多,在此我们主要选择一些较具甄别难度的问题和一些认识误区展开,对于楼间距、绿化率、工程质量等较易判断的问题就不再展开。在此拣9个较突出的问题分述:

1、朝向

汉中住宅大楼以南稍偏东为最佳朝向,可稍放宽到南微偏东(风水理论认为正南的子午向住宅常人不可消受)到南偏东45度;因此,最好不要选择此范围外朝向的住宅,而且偏差越大越不能选,这种房子单价通常会便宜三五百,实际上是很不值的。而且,汉中东西朝向住宅大多位于小区边缘的沿街地带,除了采光不合理外,还存在灰尘和噪音污染,甚至被底层餐饮业烟薰火燎的问题。不合理朝向住宅冬冷夏热,不利于家具特别是床的摆放,不但影响身体健康,而且加大了电费等居住成本开支。另外,东西朝向住宅还影响到整个小区的通透性,尤其是楼体较高时,会形成许多“E”形死角。

2、通透性

汉中地处盆地,空气流通性较差。塔楼住宅“有北没南,有南没北”,通透性明显不如“板楼”,而且私密性也不如板楼;但遗憾的是汉中80%左右的高层均为塔楼(汉中多将“品字型”塔楼称为“点式”);因此选房时应优先考虑“板楼”。如果不得不在塔楼中选择,可优先考虑南北向相遮挡较小的点式楼,最好不要选择楼层平面很方正的塔楼;另外,要注意“采光漕”,如果采光漕口很窄而里面很深,甚至拐弯(接近“采光井”),那么采光漕中尤其是较深处的窗户和阳台,其采光效果会非常差。

3、黑房间

黑房间不具采光通风性能(人工通风性能极差),容易滋生病毒和霉菌,极不利于身心健康和节能。这虽是住宅设计中非常不能容忍的,但汉中住宅中却不乏黑房间和“半黑房间”。黑房间多为卫生间,其次是厨房;另外,一些依赖较深漕采光的住宅,甚至会出现客厅和卧室常年大面积不见光的现象。这类难见阳光的“阴宅”不客气地讲是糟蹋国土资源的“垃圾建筑”,其弊病极其严重,因此万万不可贪三五百元的“优惠”而去购买。

4、“汉中特色”设计

据我们观察,汉中有三种“特色设计”全国鲜有:一是南阳台上设主卧卫生间,卫生间被暴晒,门与床头直冲,不管从使用习惯、心理感受或风水理论上讲,都极不妥当,这一看就知道是主卧流行配卫生间后在老房型上做出的最欠考虑的改进。二是拐尺形山墙,凸字形房型单元在拼接时不去处理边套,外立面很丑陋,同时还缩小了建筑面积。三是“鱼脊梁”规划布置,将较高楼放在中轴线上,较低楼放两侧,甚至不顾南低北高的基本常识,和公认的“太师椅”或“聚宝盆”形的最佳布局刚好相悖。

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5、飘窗

飘窗也叫“凸窗”,是指像螃蟹眼睛一样鼓在墙外面的窗户,这种窗户具有视野开阔、窗台不计建筑面积的特点,所以常作为“卖点”来宣传。但我们认为其加分作用相当有限,原因有三:其一,视野虽开阔了,但意义不是很大,因为当前住宅窗户已较大,另外窗台也并不像宣传的那样能干这干那;其二,从节能性能上讲,飘窗加大了室外表面积,不利于节能,大面积飘窗尤甚;其三,从抗震性能上讲,飘窗不如传统的平窗,而“转角飘窗”更致命,因为汉中位于地震多发带。

6、地暖

汉中配备地暖的住宅多为有西安背景的开发商或建筑设计单位的作品,这些公司常忽略汉中和西安分属南北的差异,习惯性地设计上地暖,并作为“卖点”大力宣传。其实,我们认为如果不是特别高档住宅,或专为怕冷的人设计的住宅,汉中没必要设计地暖,因为汉中较冷的时间也就半月左右,用空调就基本对付了。有配备地暖的成本,远不如“纯净水”入户更适用,因为汉中水质较硬易患结石病,但遗憾的是当前没一个小区这么做。另外,许多地暖使用成本很高,一些家庭可能招架不住。

7、阳台

阳台是室内空间的延伸,是亲近自然、晾晒衣物的重要场所。但遗憾的是尽管许多房子的房间已完全够用,许多人还是贪图加大室内面积,进而将阳台封掉,这是一种缺乏生活品味的作法,而且会让入住后的小区变得相当凌乱。好的房子应该配备三个阳台:客户配宽大的景观休闲阳台,南卧室配窄小而实用的凉晒阳台(将内衣裤凉在客厅阳台很不雅),北边的餐厅或厨房配小的生活阳台,可挂腊肉摆蔬菜临时堆杂物等。当前,“双层挑高阳台”在很流行,但汉中仅有一个小区采用此种阳台。

8、异形房

一般来讲,房型以方正为佳,所有墙体最好横平竖直。但由于地块条件所限、设计水平低下或开发商怪异“创意”等原因,一些小区会出现许多梯形或三角形房间,这种带“斜边”的住宅非常不便于家具的摆放,面积浪费较大,而且破坏了平衡感,不符合审美需求,尤其是卧室和客厅,长期居住其中会对人的心理产生不良影响。

9、配套

我们认为当前汉中住宅区最重要的配套有三:一是健身区;可方便饭后或闲暇活动,而且有利于加强邻里交流。二是车库;要注意户均车库比,物以稀为贵,如果车库的比例过低,未来租售价位就会很高,高品质小区尤甚;另外最好能做到“人车分流”和地下车库的“双大堂”设计。三是智能化设施;不但可以很好地享受科技的便利,而且还是加强安保的重要措施。

二、如何看人?

房子是开发商组织建设的,再缩小说就是开发商老板个人,开发商老板是个什么水平在汉中是很容易了解到的,通过对其人品修养、专业水平、文化程度、做事风格,和是否好学上进、是否尊重流程、是否接纳建议,以及先前楼盘的品质和口碑等的了解,就可以对其楼盘有个大概的了解。

据我们观察,有如下这两种特点的老板所开发房产的品质大多较差:一是起家较早的“成功人士”,曾经的低微和大大超出了预期的成功使其非常刚愎自用;二是官商经济的受益者,由于长期“重官而轻商”,主要心思并不在开发上且多不擅长开发,而且由于不害怕业主上访打官司,所以做事尺度较大。

除了开发商外,还可以看一个协作单位:如代理公司、设计公司、建筑公司和监理公司等。代理公司是否专业?是全程介入还是只销售?一般来讲,专业代理公司的全程介入更利于品质的提升。设计公司水平如何?是否“借壳”唬人的洋公司“挂羊头卖狗肉”?建筑公司和监理公司是工程质量的保障,一般来讲大的公司会考虑到品牌较负责,质量更有保证一些。

三、如何防忽悠?

在房地产的销售中,忽悠人的方式较多,主要有三种途径:

1、供不应求的假象

为此通常会采用两种方式:一是把控制起来的房源慌称为已售出,让购房者恐慌,进而督促购房者订尽快下单成交;二是开盘雇人排队,让购房者感到“僧多粥少”,不尽快下手就没房了。

2、动过手术的展示

常用手术有三:一是通过变更模型比例,营造出幢距更宽、绿地更多的假象;二是在样板房中为掩盖房型缺点更改建筑结构或比例;三是在样板房中通过缩小或扩大的特殊制作家具来掩饰空间的不合理。

3、空口无凭的承诺

凡是没有白纸黑字写在合同上的的承诺,都可能是假的,而且是很难追究法律责任的,所以通常只能听听,如果一定要相信,最好让开发商将承诺落实在纸上。
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      六品通判

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      2010-8-2
      发表于 2011-5-7 07:59:06 | 显示全部楼层
      坐上沙发慢慢看
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      六品通判

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      2010-6-9
      发表于 2011-5-7 13:19:14 | 显示全部楼层
      不错,很简洁!!!
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      六品通判

      百姓币
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      2010-7-18
      发表于 2011-5-7 16:09:16 | 显示全部楼层
      谢谢楼主,好久没看到这么好的贴了
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      六品通判

      百姓币
      237 枚
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      2010-7-31
      发表于 2011-5-7 17:18:33 | 显示全部楼层
      顶一个先
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      百姓币
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      2010-11-8
      发表于 2011-5-8 08:38:02 | 显示全部楼层

                                     
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      六品通判

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      2010-6-23
      发表于 2011-5-8 11:49:22 | 显示全部楼层
      顶!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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      六品通判

      百姓币
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      2010-7-7
      发表于 2011-5-8 13:28:46 | 显示全部楼层
      谁都不容易啊~~
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      七品知县

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      2011-4-29
      发表于 2011-5-8 13:31:44 | 显示全部楼层
      不仅汉中,那里都适用
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      七品知县

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      2010-12-15
      发表于 2011-5-8 15:19:56 | 显示全部楼层
      额~无语~
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